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房地产税立法进程慢于预期 房产税试点或先行

2014年1月22日 中国商网

房地产税的概念已经包括土地的概念，如何重新在出让土地和土地增值税的问题上去调节现有生产环节税收，是需要重新讨论。土地分为农村和城市土地，新的文件中国土部一再提倡“集体建设用地同价同权入市”，中间就提出一个问题，如果实行原有的房产税只能在国有土地上去征税，那么农村集体建设用地进入统一市场后是不是就不能盖房子，如果盖房子就可以享受非持有税的待遇吗？所以一定是新的概念，就是要把农村土地、集体土地等不管什么样的土地纳入到房地产税的新的立法之中，重新讨论。

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尽管外界的期待较高，但房地产税立法的进程可能慢于外界预期。虽然房地产税的法律草案最快有望2014年上报国务院，但经过征求意见、全国人大审议等程序，最终出台可能需要两年甚至更长时间。

不过，在立法层面破局之前，主管部门可能以试点先行的方式推进改革。在重庆、上海率先启动房产税改革试点之后，其他一些城市陆续推出试点方案，部分城市的方案已较为成熟，不排除在今年启动试点的可能。

地方开始着手房产税调研

昨天，记者从郑州市政府部门获悉，郑州市已经着手开始房产税调研，为房产税改革后的房地产平稳运行创造条件。

郑州要实行房产税了吗？所谓的“调研”是啥意思，是要把名下有多套房的群体资料提出来，作为征税的重点监控对象吗？记者就此问题采访郑州市有关部门负责人。他解释，这只是一个调研工作，并非是说郑州立即要征收，只是为征收做准备。“郑州市这样做的初衷是，不想在国家推行房产税的时候，郑州市没有任何准备。所以郑州市要开展调研，待到国家真正推行房产税时，我们心里有底，知道该怎么办。”

河南省内一位不愿具名的房地产公司老总说，征收房产税的前提是“住房信息联网”，但是现在全国住房信息联网还停留在纸上。地方政府不愿联网、利益群体干预联网，都成为推行房产税的羁绊。短期内，征收房产税时机并不成熟，也不能遏制房价过快上涨。

据了解，上海的房产税征收标准定在了人均60平方米，即上海市居民家庭人均不超过60平方米的，对新购的住房暂免征收房产税。税基按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%。

社科院的一位专家对本报记者说，上海模式的房产税存在税率过低、免征面积过大、未覆盖存量住房等问题，重庆仅选择对“特殊”的房屋征税，也没有实现全覆盖，他们调节房地产市场的功能实质上都很有限。

该人士并没有向本报记者透露税率设定的具体范围，但他表示，“北京上报的房产税税率也高于重庆、上海，之所以这么严厉，就是为了更好地抑制房地产市场的投机和投资需求。”

显然，房产税已经被北京纳入房地产调控的范畴之内。

在日前召开的北京市“两会”上，北京市市长王安顺明确指出，北京坚持房地产调控政策决不放松。据参与北京“两会”的知情人士透露，北京市相关部门的领导私下称，北京已经将房产税的试点方案上报到了国务院相关部门，如果获批，今年上半年就能实施。

税费需清理合并

房地产税与房产税并非同一概念。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，房地产税涵盖房地产各个环节的税收，房产税只是其中一种。全国工商联房地产商会执行会长、华远[简介 最新动态]集团董事长任志强曾表示，房地产企业需缴纳的各种税多达27种，各种费用多达上百种，包括土地出让金以及税费在内的成本占房价的70%左右甚至更高。

朱中一认为，要推动房地产税制改革，首先需合并现行的税费。当前我国房地产税费繁多，税制结构不尽合理，存在交易环节税重、持有环节税轻的现象。作为持有环节的重要税种，房产税试点的扩围是推进房地产税制改革的重要步骤。“有的税费该清理的清理，该合并的合并，应按照‘减税制、宽税基、低税率、严征管’的原则来清理、合并。”

近期召开的全国财政工作会议指出，财政部已将房地产税立法作为2014年的重点工作之一。此前，主管部门已从清理合并现有的税费开始着手开展具体工作。专家认为，房地产税费的清理并非易事，除合并重复的税种外，还需对新税种设置税基和税率，完成这些工作并付诸实践恐需时日。

住房信息联网尚有阻力

在技术层面上，目前全国70个大中城市的个人住房信息系统已初步建立，但尚未全部实现联网。

个人信息系统的联网不仅可查询房屋信息并实现税收调节，有助于房地产税制改革的推进，对于差别化信贷政策的实施具有重要价值。该项工作的技术门槛不高，因此在决策部门有观点认为房地产税立法的时机已成熟。

相关人士表示，在个人住房信息系统的建立过程中，有两个技术环节需要完善。首先，我国房屋普查系统建立较晚，大量2006年之前的房屋未纳入统计，且不少房屋权属关系复杂。对于这部分房屋，需要花费一定的时间实现系统全部覆盖。其次，户籍制度改革的推进会使大量房屋的权属关系复杂化，要花费精力厘清这种关系并实现系统同步更新。

与技术环节相比，真正的阻力来自地方政府。分析人士认为，由于触及部分群体的利益以及对地方卖地收入的间接影响，在个人住房信息系统联网的过程中，一些地方政府缺乏积极性，导致系统的完善速度低于预期，在一定程度上可能成为房地产税立法的障碍。

房产税制度设计存三大难点

北京大学房地产法研究中心中方主任楼建波认为，房产税制度设计中存三大难点。一是个人住房征税的定位，是局限于组织收入，还是要兼顾分配调节和宏观调控。功能定位关系到制度的具体设置。

二是对于存量住房怎么样征税。只对新增交易的住宅征税明显存在一个问题，因为都享受了公共利益。但如果把存量房纳入了征税，影响面广，肯定引发社会反响大，改革阻力非常大。

既然说是调节财富存量，这里又有一个所拥有的房子不在一个地区，怎么样来进行征税的问题，纳税地点的确定和计算方法问题，这也是难点。

第三个难点是税收征管办法，对个人房产征税难度非常大，如果说仅靠纳税人自觉缴税，在目前的情况下肯定会导致税款流失率高。

如果对于不交税的采取税收保全和强制执行的措施，无非就是现行的公告限制名单、限制过户、从产权人银行账户扣款、质押拍卖等等。像欠税公告只能起到震慑作用，后面这几项措施都需要相应的前置条件，特别是质押拍卖，从产权人银行账户扣款等等，操作起来要谨慎。

房产税试点或先行推进

与房产税试点不同，作为一项新法律，房地产税立法需按照正常的立法程序进行。相关人士称，由于外界期待较高，预计该项法律的草案最快可在2014年上报至国务院。由于房地产税涉及较多层面，改革路径复杂，未来法律的征求意见阶段可能经历较长时间，再经过全国人大审议等程序，预计房地产税的正式出台至少要在两年以后。

这种进度与外界的期待相差甚远，但值得注意的是，在法律层面的工作实现破局之前，主管部门可能以试点先行的方式推进改革。

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，加快房地产税立法并适时推进改革。业内人士指出，“适时推进改革”意味着，在立法工作尚未完成时，可率先启动改革举措。作为房地产税税收改革的重要方面，房产税试点可能率先推进。该人士表示，在重庆、上海率先启动房产税试点之后，一些城市陆续推出试点方案，部分城市的方案已较为成熟，不排除在今年启动试点的可能。