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杭州楼盘“降价”调查：库存高 销售压力大

成都商报　2014年02月25日

　　“价格确实降了”。昨日(2月24日)下午，身为杭州降价风波当事方之一的梁鸿眉向《每日经济新闻》记者表示。梁鸿眉是浙江天鸿房地产开发有限公司的董事长，由其开发的天鸿.香榭里项目是此次高调降价的项目之一。

　　2月18日，位于杭州城北的德信.北海公园宣布以15800元/平方米的特惠价清盘。不到24小时，该楼盘斜对面的天鸿.香榭里跟进，曝出折后起价11800元/平方米，均价为13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。

　　由于杭州房价水平直逼“北上广深”等一线重点城市，其变化亦被视为国内楼市重要风向标之一，因此上述降价引发市场强烈关注。对此，滨江集团（002244）董秘李渊向记者称，上述降价只是个别楼盘的个别现象。同时，降价区域位于杭州近郊，主城区未出现明显降价。不过，李渊提醒，杭州目前的库存量不容忽视，不少杭州房企的销售压力较大。

　　降价源于价格战

　　对于降价，梁鸿眉解释称，其所在的杭州北部软件园房源库存并不大，但相邻的余杭北区块库存不少，这些新楼盘中就包括万科地产的北辰之光和滨江集团的万家名城，其中滨江.万家名城较低的开盘价给他们区域带来了较大的冲击。

　　市场数据显示，2月22日，滨江.万家名城开盘2、9号楼共计274套房源，主力户型为89~130平方米。其中2号楼均为精装房源，价格将在首开均价14660元/平方米的基础上微调；9号楼为毛坯房源，价格以首开均价12660元/平方米的基准微调。

　　梁鸿眉说，继北海公园、滨江.万家名城等项目价格调整后，迫于销售压力，同时为了回笼资金以及公司计划在杭州再拿土地，公司决定跟进降价。

　　上述楼盘的降价亦引发市场的“微波”效应。杭州房管局旗下的杭州透明售房网最新统计数据显示，位于杭州主城区的裕丰青鸟.香石公寓推出10套特惠房源，其近期成交均价在23000元/平方米左右，而此次的特惠房源户型在130~139平方米，价格260万元起，优惠幅度较大。同时，位于滨江区的天阳.半岛国际和保利.梧桐语也趁机推出特价房。

　　库存量居高不下

　　值得注意的是，上述降价与杭州巨量的库存或不无关系。

　　平安证券研报认为，本次先后宣布降价的德信.北海公园和天鸿.香榭里均位于拱墅区，当前区域库存约1.06万套，去化达17.6个月。考虑到拱墅区2013年土地成交建面218万平方米，同比增长184%，为2013年全年销售的2.5倍，未来潜在供给压力较大。

　　杭州透明售房网最新统计数据显示，截至昨日(2月24日)18时，杭州市区(包括余杭和萧山)的库存量为11.3万套，可售面积近1001万平方米，如果按照过去3个月平均销售面积计算，去化月数为15.6个月，处于相对较高的位置。

　　21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，杭州商品房库存面积的增幅远远超过其消化增长速度，而去年出让的庞大巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些叠加在一起，给市场传达的信号就是，供应巨大，而需求有限。最先作出反应的，往往是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商，如果不抢在别人前面率先回笼资金，当真正的风险来临时，最快倒下的也将是这些企业。

　　桑豫峰称，不排除还会有其他楼盘随后跟着降价，尤其是库存比较大、无法承受市场观望期的企业。